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Alexandre Neagu

Les opérations de promotion immobilière. Entre économie immobilière et projet architectural

Type de publication : Revue Lieux Communs n°17

Date : janvier 2015

Pages : 49-64

Résumé

L’article se propose d’examiner les particularités de la production de logements construits en France dans le cadre d’opérations de promotion privée. Il s’agit de comprendre dans quelle mesure la forme bâtie reflète les particularités de son montage - la Vente en Etat Futur d’Achèvement (VEFA). Dans un premier temps, il est proposé une analyse de la promotion en VEFA. Le succès de cette activité repose sur la capacité du promoteur à façonner son opération pour parvenir à mobiliser des ressources externes : foncier, financement, commercialisation. Il dépend également d’une gestion raisonnée des risques de l’opération qui l’amènent à recueillir un maximum d’information avec un minimum de dépense et à retarder le moment de son engagement ferme. Dans ces opérations la position de l’architecte se trouve fragilisée. On lui confie des missions partielles et éclatées, dont l’essentiel est réalisé au moment où l’opération est la moins certaine. Les logements contemporains produits en promotion ont une écriture reconnaissable : plots épais, absence de modénature compensée par des jeux de fenêtres, distributions de cellule très compactes mais déséquilibrées par les contraintes règlementaires et subissant l’irrégularité des gabarits. Sans invoquer une relation de cause à effet, ces architectures semblent pourtant adaptées à ce mode de fabrication de la ville porté par les grands entrepreneurs urbains.

Summary

The paper looks at contemporary real estate housing in France and seeks to establish whether the constraints of off-plan building (VEFA) bear any mark on the built form. The first part of the paper looks at the off-plan building process in France. The success of this type of venture depends on the ability of the real estate developer to shape its operation in order to secure external resources : land, financing, marketing. It also relies on a risk management process that aims at collecting maximum information with minimum expense and at delaying as late as possible the point of no return. In these operations the architect occupies a weakened position. No longer the building manager or surveyor, he carries partial contracts that concentrate the most of the architectural design at a moment when the venture is still uncertain. Real estate housing residences display some recurrent features : thick, cubic volumes (“plots”), flat fronts only offset by “swinging windows”, constrained, compact cell distributions. Far from suggesting a simple causal relationship, the paper argues that these forms seem somehow suited to this method of manufacturing the city carried by major urban entrepreneurs.