Habitats alternatifs : des projets négociés - CRH
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Type de publication : Rapport de recherche pour le Plan Urbanisme Construction Architecture

Date : novembre 2010

Nombre de pages : 284 p.

Résumé

Au cours de ces dernières années, une série d’initiatives pour la réalisation de formes d’habitat dit « alternatif » ont fleuri en France, émanant de groupes de citoyens, d’associations et parfois de municipalités tels les éco-lotissements, les sociétés coopératives d’habitat, les quartiers durables, les habitats groupés alternatifs ou encore les collectifs de logements pour personnes âgées. Au-delà du terme générique « Habitat alternatif », ces opérations répondent à des objectifs divers. Elles représentent une volonté des citoyens de maîtriser leur cadre et leur mode de vie,. Elles répondent à des enjeux de développement et de défense de l’environnement et à de nouveaux modes de consommation. Elles représentent aussi une réponse à une demande de logement qui trouve difficilement satisfaction dans un marché immobilier de plus en tendu pour les classes populaires et pour une partie des classes moyennes. Les montages partenariaux mis en œuvre visent à éliminer l’échelon des promoteurs, à faire des économies et elles participent ainsi à une redistribution du rôle des acteurs. Ce mouvement présente donc une certaine hétérogénéité par les formes variées que prennent ces initiatives du point de vue des montages opérationnels et financiers (accession, coopérative, parfois logement social), des choix de forme urbaine (immeuble urbain, habitat groupé), des modes de gestion et par les objectifs qu’elles poursuivent. Ces opérations ont cependant en commun de chercher à se démarquer des formes classiques de production et de gestion de l’habitat qu’il s’agisse de la production privée régulée par le marché ou de la production publique réglementée et de s’inscrire dans une démarche participative où les futurs habitants maîtrisent à la fois la production architecturale et urbaine de leur lieu de vie et un projet social.

Dans quelle mesure ces objectifs spécifiques et la mise en œuvre d’une démarche participative participent-ils à créer de nouvelles formes de partenariat dans la production du projet ? Telle est la question qui a structuré cette recherche qui s’est appuyée sur l’observation de six opérations en cours de montage.

La première étape du processus partenarial repose sur la constitution des collectifs d’habitants. La construction de ces collectifs repose sur des dynamiques différentes selon que ceux-ci sont nés à l’initiative (1) de futurs habitants, (2) d’institutions comme les municipalités ou encore (3) d’acteurs intermédiaires comme les associations. Mais dans tous les cas, on observe le poids des logiques d’agrégation dans la constitution des groupes et une importante homogénéité sociale. Ces collectifs d’habitants sont un des acteurs majeurs du jeu partenarial dans la mesure où, dans la plupart des opérations, ils contribuent au choix des autres acteurs.

Dans le cas d’opérations initiées par les habitants, la recherche d’appuis politico-administratifs s’avère une étape cruciale. Il s’agit pour les habitants de faire connaître leur initiative à des élus pour obtenir un portage politique et en particulier trouver un foncier disponible si possible à un prix négocié. Les groupes sont confrontés à un système de partenariat emboîté (Ville, collectivité intercommunale, département, région, SEM) chacun de ces partenaires représentant autant de sensibilités et de stratégies différentes. Le recrutement d’acteurs intermédiaires tels les assistants à maîtrise d’ouvrage de plusieurs natures (programmation, environnement-thermique, gestion de chantier) comme interface entre ces différents acteurs contribue alors à organiser le partenariat mais aussi à le complexifier.

Dans le cas d’opérations venant « du haut », la mise en place progressive du système d’acteurs est à comprendre à la jonction entre les logiques top down du début de l’opération et la montée d’une expression des habitants par le groupe qu’ils constituent, dans le sens bottom up. Si l’autonomie et la prise en charge de leur espace de vie par le futur groupe d’habitants est l’un des principaux argumentaires de ceux qui, pour eux, initient une dynamique coopérative, il reste à opérer dans les faits le repositionnement qui re-situe ce groupe à sa vraie place.

La spécificité des partenariats repose aussi sur la recherche de montages innovants du point de vue du rapport à la propriété et financier qui interrogent les savoir-faire et les protocoles juridiques et financiers pratiqués couramment, en se situant sur un autre plan encore que l’accession individuelle, que la promotion-construction privée ou que la production sociale. Pour les coopératives, une difficulté particulière tient à l’absence de cadre juridique depuis la loi Chalandon qui, en 1971, a réduit le statut coopératif aux seuls organismes HLM

Le montage des opérations coopératives et autogérées rencontre les mêmes aléas que ceux que l’on connaît dans la production ordinaire : « bouclage » du budget, sélection des partenaires de la maîtrise d’œuvre, obtention du permis de construire purgé du recours des tiers, sélection des entreprises de construction, risques divers du chantier. Mais la complexité de ces opérations, de leur partenariat et leur dimension expérimentale a pour conséquence un allongement du processus de montage et de conception qui contribue à l’échec de certaines opérations ou au renouvellement en cours de route du groupe de départ. La principale particularité de ce type d’opérations reste cependant leur fort contenu idéologique et éthique, qui introduit des points de non-retour dans les négociations et limite les issues à celles qui permettent au projet de garder son sens. Cette spécificité est particulièrement claire en matière d’exigence environnementale.

Ce contexte partenarial ouvre des processus inédits qui amènent chacun des acteurs à se repositionner au cours de la démarche. Du point de vue des habitants, nos observations mettent en évidence un processus de montée en compétence du groupe, lui permettant de dialoguer avec les professionnels. La compétence du groupe est à la fois une compétence collective qui se construit à travers un travail collectif d’acculturation et de formation par de visites, conférences, groupes de travail. Elle s’appuie également sur les savoirs préalables des individus : savoirs d’usage, savoirs militants et savoirs professionnels reconvertis. Le processus de projet et de partenariat transforme les groupes et les individus, dans certaines opérations dans une logique de formation revendiquée voire d’éducation populaire ou d’empowerment.

Comme les habitants, les professionnels qui s’engagent dans de telles opérations ont un profil spécifique, un profil militant car ce type d’opération est complexe, très coûteux en temps et comprend une part de risque élevée. Ces professionnels sont amenés à développer des outils spécifiques et certains y voient un investissement à plus long terme : développement de nouvelles pratiques voire même développement d’un nouveau marché. Leurs propositions architecturales doivent répondre à une série de questions spécifiques à ces projets : flexibilité ou diversité des plans de logement, mise en forme des espaces partagés, visibilité architecturale du projet.

Le jeu partenarial est ainsi bien transformé par l’arrivée ou la reconnaissance d’un nouvel acteur, les habitants, qui reste dans certains cas au centre du dispositif. Mais un des défis de ces opérations reste précisément d’entrer dans des dispositifs classiques comme les ZAC ou rénovation urbaine et de faire « autrement » à l’intérieur de ces dispositifs. Cette tension exprime le point critique où se situe le mouvement qui porte ces opérations d’habitat alternatif, très diverses par ailleurs : dans quelle mesure a-t-il aujourd’hui la capacité de dépasser la phase de l’expérimentation pour devenir un mode de production alternatif, production basée précisément sur une recomposition des formes de partenariat dans la production et la gestion du projet.